万亿银发人居市场崛起，一线城市如何破局养老新路径？|界面新闻 · 地产

界面新闻记者 | 王婷婷

积极发展银发经济，是提振消费的重要抓手之一。从被动应对转向主动布局 ，银发经济这个“最确定 、最稳定的大产业 ”里正蕴藏着前所未有的变革与机遇 。

数据显示
，随着国内银发经济的市场规模持续扩大，截至2024年底已突破7万亿元 ，占GDP比重约6%
，预计到2035年将达30万亿元，占GDP的10%
。

“银发经济是最确定
、最稳定的大产业。
”4月24日 ，在“2025中国银发人居发展大会”上，复旦大学老龄研究院副院长、教授
，中国社会福利与养老服务协会理事会会长吴玉韶指出，百年未有之大变局是不确定 ，但老龄化是确定的
，银发经济更是确定的 。

“房地产也好，互联网也好 ，都已经历了不稳定和大起大落
，但银发经济不会大起，也不会大落 ，它是稳定渐进
，它可以做成长寿企业，可以做成百年老店
。 ”吴玉韶表示。

银发经济前景广阔 ，为了抢抓机遇
，各类企业开始积极布局银发经济相关产业，开发一系列适老化产品和服务 ，尤其在居住环境的宜居性与配套服务上体现最为明显 。

比如照明企业昕诺飞就在近日发布飞利浦LumCare安瑞系列解决方案，该系列产品聚焦于老年人的生理需求与生活场景 ，集成智能光配方 、AI 跌倒监测
、健康数据分析及无障碍交互设计等功能
，打造全屋适老化照明系统。

昕诺飞全球首席创新官、大中华区首席执行官邱戎红表示，当前国家倡导关怀老年人 ，昕诺飞在大约一年前就开始在适老化照明领域加大投入
，“但这只是开端，后续还有很多工作要做
。
”

可见 ，如何“让老年人住得更好”正成为撬动银发经济的核心杠杆。

那么
，在“让老年人住得更好 ”的使命驱动下，聚焦银发经济下“居住”核心问题 ，目前银发人居现状如何？有哪些典型人居场景？又需如何将顶层设计转化为可落地的解决方案？

从3.4亿人向7.4亿人
，从养老地产到银发人居

最新数据显示，中国60岁及以上人口已达3.1亿 ，占比22%，预计到2050年这一数字将突破5亿 。

“从备老的角度
，比原来已老来讲，这个群体更大
。
”吴玉韶表示 ，60岁及以上到2024年是3.1亿
，加上备老，达到7.4亿 ，占总人口的一半以上。

据复旦大学老龄研究院测算
，银发经济规模将在2035年达到19.1万亿元，占GDP的9.6%；到2050年逼近50万亿元 ，占比提升至12.5% 。

在这片蓝海市场中
，银发人居作为承载老年群体生活需求的核心场景，其发展模式不仅关乎民生福祉 ，更成为检验城市治理能力与产业升级水平的试金石
。

“如果说中国经济当中房地产是支柱产业
，那这3亿人的银发经济当中，银发地产一定也是一个支柱产业。”在易居（中国）控股有限公司董事局主席 、中国房地产业协会康养分会会长周忻看来 ，银发人居是银发地产的延伸 。

周忻认为，银发人居更应该强调的是居住与服务
，因此银发人居是围绕着老年人“住的问题 ”一个新的定义，即如何让老年人住得更好
。

在其看来 ，银发人居可涵盖八大场景
，即银发友好社区、可持续照料的CCRC社区
、银发综合体、银发公寓 、市场型养老院
、银发商业、银发经济产业园和银发旅居。

其中，银发友好社区是银发人群养老 、享老
、乐老最重要的生活场景 ，一般通过微更新实现老旧小区功能迭代 。

可持续照料的CCRC社区
，可视为八大场景中最成熟的全周期照料社区，典型案例有中铁·春台、南京颐养中心 ，以及泰康之家的燕园
。周忻介绍
，“泰康是做CCRC最大的一个品牌企业，现在能够依托保险公司资源提供银发人群的共享多层级化。
”

只是 ，重资产CCRC模式
，其实是受挫的，投融管退的解决方案还有待于落地 。“要完善REITs的退出机制 ，租售并举，以旧换新
，让建设者和运营者双双获利。”

“中国经济很大，中国银发经济也很大 ，中国银发地产 、银发人居的发展空间也是巨大的
。 ”周忻建议
，已建社区可大力发展适老化改造；新建社区多建设面向银发人群的配套设施。

此外，还可通过盘活存量增加社区内配套服务设施 。“建议政府出台政策 ，鼓励优质的市场化运营资源介入老旧小区或者已建小区的改造
。
”同时
，也需要利用智能化技术打造智慧化银发友好社区等。

一线城市探索银发人居新路径

北京
、上海等一线城市作为老龄化程度较高的城市，银发人居需求最盛 。需求 ，即机遇
。

“上海60岁以上老年人的占比接近40%
，位居全国第一，全国的养老产业要看上海。”

据界面新闻了解 ，上海人均期望寿命已超过85岁
，是全球城市最高之一 。最高的期望寿命带来深度的老龄化，因此上海2500万常住人口当中 ，老龄化程度为26.5%
。

上海市养老服务和老龄产业协会会长李勇认为，中国老龄化不仅是个挑战
，更是推动社会创新与产业升级的重要契机，庞大且持续释放的市场需求与增长潜力 ，将推动中国银发产业成为经济转型升级的关键增长点。

其中
，银发人居与养老事业、老龄产业之间存在着密不可分的互动关系，在政策 、经济
、社会和技术层面的关系更加密切 。

据介绍 ，上海作为中国老龄化程度最高的城市
，始终秉持城市发展的速度与老龄化关怀的温度同频共振的理念，并在实践中做了不少积极有益的探索
。

比如持续推动适老化改造、家庭照护床位政策的落实 ，社区综合为老服务中心 、长者照护之家、15分钟养老生活圈
、老年助餐点等
，“这几个项目已经实现了上海所有街道的全覆盖，可以说 ，上海的银发人居建设已经形成了政策引领、社区切入 、科技融合的特色途径。 ”

其中
，上海虹口区为“上海老龄区县之最
”，近64万的总人口 ，有近45%的60岁以上老人 。作为老龄化程度最高的城区，虹口区也一直倾力为老年人创造更加宜居舒适的居住环境
，如积极推进老年友好型社区的建设
、积极构建智慧养老的新生态等。

除此之外，上海在2024年底印发了《上海市推动银发经济高质量发展若干政策措施》 ，其中提到支持符合条件的养老设施REITs项目发行上市
，鼓励各类产业基金加大对银发经济产业领域项目的支持力度等，为行业解决重资产运营难题提供新方案
。

“未来 ，上海还需要通过精细化、市场化创新和数字化手段
，推动从有保障到有品质的银发人居的升级，为超大城市应对老龄化提供上海方案。”

房企发力银发人居 ，要看到市场真正的需求在哪 。

以北京为例
，60岁及以上常住人口占比20%以上，据调查 ，77%的老年人仍居住在1998年以前建成的住宅中
，过去优势明显，交通 、服务
、出行、教育配套都很好 ，但现在面临不少问题，老房 、没有客厅
、采光比较差
，七成居住在没有电梯房的中高层，还缺服务
。

为了更好满足养老需求 ，一部分老人选择把原来的房子卖掉
，改善养老的空间和养老的环境，另外一部分老人选择聘请家庭保姆 ，还有一部分迫切需要就近提供一些专业服务机构来承担。

“首开新禾全龄社区
，这是一个组团的大盘，旁边是住宅 ，周边有学校、商业
，还有一个配套的一级医院 。 ”中国房地产业协会康养分会秘书长姚春苏介绍，这个项目值得全行业借鉴 ，将业主请进来 、把服务送出去
，共享全龄社区的空间
。

“全龄社区重视一老一小，凡是有大型组团 ，做规划设计的时候往往有学校配套，也有养老设施的配套。
”

另一个在建的项目是中海地产在国家郭公庄拿的一个组团地
，出让条件之一是要配养老设施 。

“中海做了很多年的开发和康养的联动，2023年在公开市场拿了这块综合用地 ，现在定位叫高端城心养老公寓
，它最大的特点是靠近大社区，项目周围全是住宅 ，位于北京四环边上
。”

姚春苏指出
，该项目引用很多先进的建设理念，好房子
、好小区、好社区 、好服务 ，从规划设计到选材、设计
、后期的运营维护都能够做到这点
，市场十分关注。

银发人居市场正成为企业竞相角逐的新赛道 。对于房地产企业而言，银发人居市场需求的多元化和精细化 ，只有精准把握老年群体需求
，打造差异化、高品质的产品服务体系，才能在这片蓝海中占据竞争优势
。