核心资产“重定价”：新加坡庆隆集团十余年后为何重金押注上海楼市？|界面新闻 · 地产

界面新闻记者 | 王婷婷

界面新闻编辑 | 李慎

2025年以来 ，土拍市场的火热“捧红”了不少开发商
，有时隔一年多重回牌桌的金地 、坚持拿地的民营房企龙湖，还有来自新加坡的星狮集团和庆隆集团。

当拿地主力不再集中于央国企 ，民营地产企业
、外资地产企业再次入场
，市场信心被重拾，房价“止跌回稳 ”的趋势似乎正逐渐形成 。于是 ，一场又一场的土拍大战在各大城市铺展开来
。

2月20日，上海开年首场土拍将4宗热门地块摆上拍卖桌
，引来10余家开发商竞逐。最受关注的地块当属虹口区C080302单元hk329-11地块，吸引了中海地产、保利发展 、招商蛇口&绿城
、华润置地&越秀、金茂&庆隆5位竞买人抢拍 。

现场竞争激烈 ，尤其是招商蛇口&绿城 、金茂&庆隆
，以及中海地产几家开发商各不相让，开启了三方混战的竞争格局
。招商蛇口&绿城延续近两年的拿地决心 ，出价干脆迅速
，中海以及金茂&庆隆显得更慎重，思考衡量之后再加价。

最终 ，经历了长达两个多小时的184轮竞价
，金茂&庆隆成为本次最大赢家，以总价89.64亿元竞得虹口地块 ，成交楼面价11.7474万元/平方米
，溢价率38.2%，刷新了上海“双高双竞
”政策以来的总价纪录 。

实际上 ，金茂此次拿地的积极表现并不意外。据界面新闻了解，从去年10月以来
，金茂在全国多个热点城市参与了多幅热门地块的竞拍，北京、上海
、西安、长沙 、青岛等均有其身影 ，尤其在北京
、上海两大城市收获颇丰
。

此前
，还有市场消息称，大概在去年三季度底 ，金茂批准了一笔拿地预算
，数额达到300亿-400亿元。由此可见，金茂的拿地势头还会继续延续 。

至于虹口地块的另一大得主庆隆集团 ，虽非首次出现在上海土拍市场
，但也称不上土拍常客，近十年都未见其拿地 ，此次“闪现
”
，可以说是赚足了眼球
。

庆隆集团是谁，为何选择这个时间入场 ，海外资产开始“抄底”上海了吗？一连串问号引发市场联想。

阔别十余年，庆隆再拿地

作为一家新加坡房企
，庆隆集团上一次在上海拿地还是十多年前 。

2010年，庆隆集团以超20亿元竞得上海普陀长风宅地 ，正式进入上海住宅领域
。该地块项目命名为“沁和园 ”
，2021年推出最后一批房源，销售均价约11万元/平方米 ，目前已售罄。

首入上海尝到战果的庆隆集团
，决定加大布局 。2012年7月，庆隆集团又以超6亿元获得杨浦新江湾综合地块 ，项目名为“沁风雅苑”
。2023年1月
，“沁风雅苑
”开盘，推出311-478平方米的叠加别墅 ，备案均价12.0056万元/平方米。

遗憾的是
，该项目并未延续“沁和园”的热销，“沁风雅苑 ”开盘首月认筹率仅约11.9% ，去化情况不佳 。

数据显示，截至2025年2月25日
，“沁风雅苑
”推出的101套住宅，已售住宅套数仅20套 ，两年时间过去
，项目可售住宅套数还剩81套
。

从2007年多次参与上海土拍未果，直至2012年第二次拿到地块后推出的项目遇冷 ，庆隆集团从此再未出现在上海土拍市场 。

重启拿地已是13年后。此次重返上海土拍市场的庆隆集团对于要投资的板块更加有选择性了
，非热门地块不拿
。

所以，虹口地块成为庆隆集团此次参与土拍的唯一目标。

出让文件显示 ，该地块位于内环线内嘉兴路街道瑞虹新城板块
，东至曲阳南路，南至新宏星小学和规划公共绿地 ，西至规划公共绿地
，北至四平路，地块与瑞虹新城十期一路之隔 。

此外 ，地块周边配套成熟，临近轨道交通10号线和4号线
，太阳宫、月亮湾等商业综合体，交通 、商业
、教育、医疗等配套完善 ，未来将开发为高端住宅项目
，预计售价或达到16万元/平方米
。

中指研究院上海分析师苏晓东也认为，该宗地块位于内环内 ，周边交通便利 、配套成熟
、周边新房供应极少
，未来可有效填补板块内供应空缺。

根据出让要求，地块的建设用地面积 1.93 万平方米 ，规划建筑面积 7.63 万平方米
，中小套型住宅面积占比不低于 40%，须配建 1400 平方米公共设施、500 平方米商业 ，无配建保障房要求 。

易居研究院副院长严跃进指出
，此次出让的虹口地块之所以引发房企间激烈争夺，也是因为其具有地段等优势 ，预计该地块后续去化状况会较好，很契合房企“项目流速
”指标靠前的需求
。

时隔十余年
，庆隆集团再度重金拿地，看起来想要在上海打一场翻身仗。

杨浦失利 ，虹口翻身？

投资杨浦遇挫之后的庆隆集团
，这一次携手金茂能实现逆势翻盘吗？

据界面新闻了解，这家在新加坡本地擅长打造高端住宅的庆隆集团 ，此次扮演的主要角色应该是财务投资者
，操盘者或是金茂 。

上海一名业内人士告诉界面新闻，庆隆集团在杨浦打造的“沁风雅苑”不太受市场欢迎的主要原因是 ，其浓厚的工业风
，“外观看起来有些压抑，不太符合内地人对住宅的审美
。 ”而且 ，总价门槛较高（3500万+）
，311平方米起步，让很多购房者望而却步。

公开信息显示 ，“沁风雅苑
”一共由18栋6层的叠加组成，整体呈倾斜镜像状排列
，外立面采用木色调，风格极为独特 。

不过 ，在本土市场新加坡
，庆隆集团的沁和园 、沁风雅苑等项目反而成为其在本地高端住宅市场的代表作。在香港，出自庆隆集团之手的港岛尚东等项目也很受高净值人群青睐 。

但到了中国内地 ，庆隆集团似乎有些“水土不服
”。也有分析人士认为
，其杨浦项目销售不佳，也与其开发周期过长（长达10年） ，在此期间
，市场环境
、政策调控和客户需求都发生了显著变化，导致项目错过了最佳入市时间
。

另外 ，长时间的开发周期也增加了资金成本
，进一步推高了最终售价，影响项目的竞争力。最终 ，其在杨浦的“沁风雅苑”在价格、产品设计和地段等多方面未能形成明显差异化优势，导致去化压力大 。

当时甚至有声音认为“沁风雅苑很可能是庆隆在上海的绝唱了 ”
。没想到的是
，时隔多年，庆隆集团会重返上海土拍市场。这一次 ，庆隆不得不采取更为保守的策略：联合拿地和加码上海高端市场 。

首先
，联合拿地有助于分散资金压力，降低市场风险
。这次庆隆集团并不像过去单枪匹马 ，而是找来行业知名央企开发商金茂作为合作伙伴
，金茂最经典的产品线是金茂府，为业内熟知。

其次 ，“上海高端住宅的销售情况相对较好
，尤其2024年上海豪宅市场走出独立行情，越是高端 ，去化越是没有压力 。”上海中原地产资深分析师卢文曦指出
。

卢文曦认为
，新加坡房企如庆隆集团如今对上海楼市投资是 “精准狙击
”，而非盲目扩张 ，其本质是对上海城市核心资产的重定价。

“进”是上海中心城区房价还有上涨预期和空间，上海高端消费群体不仅仅是面对上海买家
，面对的是全国甚至是全世界的消费者，市场潜力很大 。“退 ”是和国央企合作开发 ，风险分散
。

资料显示
，庆隆集团成立于1949年，由新加坡的黄祖耀家族全资拥有 ，是一家以金融投资为主的投资机构
，总部设在新加坡，业务遍及东南亚地区。

黄祖耀家族是新加坡金融巨头 ，在银行 、保险、证券
、资管、风投 、房地产
、酒店管理、制药业等多个领域均有涉猎
，如新加坡第三大银行大华银行 、华业集团
、虎豹集团等，实力雄厚 。

黄祖耀的父亲黄庆昌 ，正是大华银行的创始人之一。2024年2月
，黄祖耀去世，享年95岁
。其长子黄一宗为大华银行副董事长兼首席执行官 ，次子黄一超是虎豹万金油生产商虎豹公司和股票经纪公司大华继显的董事长，小儿子黄一林是上市房地产开发商华业集团的董事长。

根据福布斯排行榜
，黄祖耀家族在2024年财富达到78亿美元，约合人民币560亿元 ，在新加坡富豪榜排名第七 。

在中国
，庆隆集团在上海设有子公司庆隆（上海）投资管理有限公司，目前公司的掌舵人为黄祖耀次子黄一超
。

这一次 ，重金押注上海虹口明星地块的庆隆集团
，能否在此获得大丰收？至少可以确定的是，比起杨浦的“沁风雅苑
”距离拿地10年之久才面市 ，此次拿下的虹口地块项目一定会很快迎来新进展。而且
，这次有了高溢价地块和内地品牌开发商的加持，庆隆集团的赢面不小 。